Komercyjna nieruchomość: przegląd rynku w czerwcu | РџСЂРѕРґР°Р¶Р° Р±РёР·РЅРµСЃР°

...prawidłowo wybrać moment i gdy rynek będzie bliżej dna, nabyć to, co potem będziesz wynajmować (lub sprzedawać ) swym współbraciom w biznesie...

Według prognozy InterСredit, na ukraińskim rynku nieruchomości komercyjnej zaczęła się kolejna wyprzedaż. Jest to logiczne w sytuacji na rynku, gdy wielu budowniczych oraz byli właściciele popadli w długi.

Wyprzedaż na każdy gust i... kieszeń

Po zamrożeniu projektów rosyjskich budowlanych korporacji «PIK» i Mirax, kampanie starały się uwolnić się od już powstających objektów. Mirax Group udało się sprzedać swój projekt 46-piętrowego biurowca Mirax Plaza w Kijowie rosyjskiej inwestycyjnej grupie AEON mniej więcej za $20-40 młn. Ogólna wartość projektu szacowana była na $300-350 młn. Mirax zdążyła wznieść 12 pięter budynku i sprzedać część niedobudowanych jeszcze pomieszczeń na sumę około $20 młn. Nowy inwestor zbiera się już w sierpniu odnowić budownictwo i przygląda się do innych podobnych aktywów.

Jeżeli z rynku, praktycznie już ostatecznie odchodzą rosyjskie kompanie, to i poważni deweloperzy Ukrainy nie mają lepszej sytuacji. Kompania «XXI Wiek» niedawno zrealizowała «hurtową» sprzedaż swoich aktywów, a mianowicie — własną część z 4 projektów: kompleks mieszkalny w Sewastopolu (za $0,5 mln. i 4 mln. grn.), podmiejski kompleks mieszkalny pod Kijowem (za $5,1 mln., pierwsza część w projekcie była sprzedana wcześniej za $5,9 mln.), kompleks wielo-funkcjonalny w Borispolu (za $0,7 mln.) i Centrum Handlowe «Kwadrat» w Doniecku (za $2,3 mln.). Wcześniej kampania nieskutecznie szukała nabywców na dopiero otwarty «Kwadrat na Pierowa». Oprócz tego, nadal ona prowadzi rozmowy o sprzedaży innych niepotrzebnych aktywów, które niezwiązane są z podstawowym biznesem.

Kampania jest zmuszona się wyprzedawać, ponieważ tak się złożyła sytuacja finansowa. Jeszcze w kwietniu «XXI Wiek» zaproponował właścicielom swoje euro obligacje na sumę $175 mln. oraz oprocentowanie długów na sumę $8,75 mln. dwa warianty warunków restrukturyzacji.

Nabywcami byli miejscowi deweloperzy, to mówi o tym, że jednak część operatorów rynku mają wolne pieniądze i właśnie na tle obniżenia cen przedłużają swoje działania na rynku nieruchomości.

W tym wypadku chodzi o dosyć poważne kampanie i projekty, ale jest to oczywiste, że mając wolne środki, wszyscy chętni już teraz mogą nabyć bardzo atrakcyjne objekty za skromną cenę. Natomiast, wartość których, będzie wzrastać, w miarę zwiększenia poziomu aktywności ekonomicznej w kraju.

Przytrzymasz — ludzi rozśmieszysz?

Według danych Colliers International, w porównaniu z zeszłym rokiem, prawie w 2 razy spadła wartość objektów nieruchomości komercyjnej, przeznaczonych dla inwestycji. Współzależność
dochodu rocznego objektu do ceny, którą proponują za niego inwestorzy (stawka kapitalizacji), w tym roku osiągnęła 15-20% do 9,5% w zeszłym roku.

Nawet takie dane są osiągnięciem dla rynku, ponieważ dotychczas nie było wyraźnego kształtowania cen, dotyczące kupna/sprzedaży objektów w czasie kryzysu.

Należy powiedzieć, że swoje aktywa sprzedają tylko te kampanie, których sytuacja finansowa jest zbyt skomplikowana. Nie wszyscy deweloperzy chcą sprzedawać swoje objekty po «nowych» cenach. Jeżeli budujący lub deweloper należy do dużego chołdingu wielobranżowego z dywersyfikującą się strukturą biznesu (takich w Ukrainie nie jest dużo), to można założyć teoretycznie, że oni sami pilnują objekty, które można zdobyć.

Z drugiej strony, generalny inwestor przygotowań Charkowa do Euro-2012 Aleksandr Jarosławski (eks-współwłaściciel «UkrSibbanka») przesunął swoje ambicje budowlane (budownictwo rozrywkowego centrum wraz 22-piętrowym hotelem) na termin nieokreślony, ponieważ wszystkie siły budownicze są zmobilizowane na głównych objektach Euro-2012 w Charkowie: stadion i lotnisko.

Według danych Colliers International, najtańsze są dzisiaj magazyny (średnia stawka kapitalizacji — 18-20%), biura (16-17%), handlowa nieruchomość (15-17%). W porównaniu do innych państw, wartość aktywów na Ukrainie spadła bardzo nisko. Dlatego też, rynki innych krajów są konkurencją dla rynku ukraińskiego w przyciągnięciu środków inwestorów «kryzysowych».

Co? Gdzie? Za ile?

Ma się rozumieć, że właściciele, u których sytuacja finansowa jest mniej więcej «możliwa» będą starać się odciągnąć moment sprzedaży. Jak już zaznaczał Inter Kredit ulokowane środki niepokoi wiele kampanii, i sprzedawcy nie zawsze są zgodni z ceną, którą proponują inwestorzy. Ale naiwnie jest oczekiwać, że proponowane ceny szybko wzrosną. Na rynek nieruchomości komercyjnej jeszcze nie wchodziły banki, które mają podobne objekty wzięte pod zastaw.

Oprócz tego, ponowne udzielanie kredytów bankowych na finansowanie projektów roozpoczynających realizację, nastąpi wtedy, gdy instytucje finansowe zaczną wydawać środki
na refinansowanie wydanych już kredytów i na wykończenie prawie gotowych objektów. Nowe budownictwo atrakcyjnych objektów dla inwestycji zacznie się nie szybko.

Według danych kampanii InterСredit, obecnie największa ilość ofert na rynku zlokalizowana jest w Kijowie i regionie Kijowskim (do 32% wszystkich ofert). Zakres cen jest bardzo zmienny: od $130 tys. (kompleks nieruchomości komercyjnej - m.Fastow), do biznes-centrum w centralnej dzielnicy Kijowa (cena początkowa — $14 mln.).

Na drugim miejscu (do 21% ofert na sprzedaż) — północne i centralne regiony Ukrainy. Odpowiednio, ceny stanowią: od $560 tys. - kompleks handlowo-magazynowy - m. Konotop (Sumski obwód), do $3,5 mln. – biurowiec w centrum miasta Sumy.

Trzecie miejsce pod względem liczby ofert (do 18%) zajęła Zachodnia Ukraina. Zakres cen: od $500 tys. - kompleks handlowo-biurowy w obwodzie Winnickim, do $3,2 mln - kompleks hotelowo-uzdrowiskowy w Truskawcu.

Następnie Wschód i Południe kraju (odpowiednio 14% i 11%). Tu — swój rekord cen: od $325 tys. za biznes-objekt w Makiejewkie, do $6 mln. za kompleks komercyjny w m. Krzywy Róg (Dniepropietrowski obw.), a także od kompleksu handlowo-biurowego w Nikołajewie ($400 tys.) do elitnego biznes-kompleksu na Krymie ($10 mln.)

Wiele kampanii swoje plany względem sprzedania/nabycia nieruchomości komercyjnej narazie przekłada na jesień i nawet na koniec 2009 roku, kiedy rozjaśni się sytuacja gospodarki i polityki na Ukrainie. Można nie wątpić, że inwestorzy będą mieć więcej wymagań do objektów, chcąc zainwestowac w nie swoje środki, że już w najbliższe miesiące odsuną się właściciele, którzy nie mogli ani godnie zaprezentować swoje projekty, ani przygotować ich do sprzedaży we właściwym czasie.

Komentarz specjalisty:

«Dzisiaj złożyła się dosyć paradoksalna sytuacja, gdzie po prostu nie ma logicznie uzasadnionej ceny na rynku — zaznacza Walerij Żeriegiela, dyrektor komercyjny kampanii InterСredit, — oczywiście, że na początku sprzedaży właściciel podaje cenę, którą on chce. Natomiast, zazwyczaj transakcja odbywa się już po zupełnie innej cenie.

A propos, jeżeli sprzedawcy proponują «żywe» pieniądze, w takim wypadku decyduje jego sytuacja finansowa i z reguły, na korzyść nabywcy. Właśnie dlatego, obecnie, poważni inwestorzy aktywnie prowadzą wyszukiwanie atrakcyjnych objektów nieruchomości komercyjnej, oficjalnie tego nie afiszując».