ИнтерКредит » Деньги » Иностранные инвестиции

Коммерческая недвижимость: обзор рынка в июне

  Автор: Андрей Косенко  / Источник: www.intercredit.com.ua
Одной из важных составляющих действующего бизнеса являются помещения, где этот бизнес делается — офисы, торговые площади, склады и т.п. А их сдача в аренду — само по себе занятие доходное. Если, конечно, правильно выбрать момент и...


...приобрести то, что потом будешь сдавать (а то и перепродавать)собратьям по бизнесу, вблизи дна рынка.

Как и прогнозировал ИнтерКредит, на украинском рынке коммерческой недвижимости начался очередной виток распродаж. Это является логичным продолжением рыночной ситуации, где многие застройщики и прежние собственники завязли в долгах.

Распродажа на любой вкус и... карман

После замораживания проектов российских строительных корпораций «ПИК» и Mirax, компании старались избавиться от уже строящихся объектов. Mirax Group удалось продать свой проект 46-этажного офисного комплекса Mirax Plaza в Киеве российской инвестиционной группе AEON примерно за $20-40 млн. Общая стоимость проекта оценивалась в $300-350 млн. Mirax успела возвести 12 этажей здания и продать часть еще непостроенных помещений на сумму около $20 млн. Новый инвестор собирается уже в августе возобновить строительство и присматривается к другим подобным активам.

Если уже с рынка практически окончательно уходят российские компании, то ситуация у крупных украинских девелоперов, мягко говоря, не лучше. Компания «XXI Век» недавно осуществила «оптовую» продажу своих активов, а именно — собственной доли в четырех проектах: жилом комплексе в Севастополе (за $0,5 млн. и 4 млн. грн.), загородном жилом комплексе под Киевом (за $5,1 млн., первая часть в проекте была продана ранее за $5,9 млн.), многофункциональном комплексе в Борисполе (за $0,7 млн.) и ТРЦ «Квадрат» в Донецке (за $2,3 млн.). Еще раньше компания безуспешно искала покупателей на сравнительно недавно открытый «Квадрат на Перова». Кроме того, она продолжает вести переговоры о продаже других непрофильных активов для поддержания своей оперативной ликвидности.

Компания вынуждена распродавать все, что имеет по причине сложного финансового положения. Еще в апреле «XXI Век» предложил собственникам своих  еврооблигаций  на сумму $175 млн. и процентов по данному долгу  на сумму $8,75 млн. два варианта условий реструктуризации.

Покупателями выступили местные девелоперы, что говорит о том, что у части операторов рынка свободные деньги все-таки есть, и на фоне падения цен они готовы продолжать работу на рынке недвижимости.

В данном случае речь идет о сравнительно крупных компаниях и проектах, однако очевидно, что при наличии свободных средств желающие уже сейчас могут купить весьма привлекательные объекты и более скромной ценовой категории, стоимость которых будет возрастать по мере улучшения деловой активности в стране.

Придержишь — людей насмешишь?

По данным Colliers International, по сравнению с прошлым годом стоимость объектов коммерческой недвижимости для инвестиционной продажи упала почти в 2 раза: отношение годовой операционной прибыли объекта к цене, которую предлагают за него инвесторами (ставка капитализации) в этом году достигла 15-20% против 9,5% в прошлом году. Уже такие данные являются ценными для рынка, так как до последнего момента какого-то внятного «ценообразования» на покупку-продажу объектов в условиях кризиса просто не было.

Следует сказать, что подают свои активы только те компании, у которых ситуация крайне сложная. Не все девелоперы стремятся продавать свои объекты по «новым» ценам.
Если застройщик или девелопер принадлежит крупному многоотраслевому холдингу с диверсифицированной структурой бизнеса (таковых в Украине не так много), то теоретически можно предположить, что таковые скорее присматривают объекты для поглощения. С другой стороны, генеральный инвестор подготовки Харькова к Евро-2012 Александр Ярославский (экс-совладелец «УкрСиббанка») отложил свои строительные амбиции (строительство развлекательного центра с 22-этажным отелем) на неопределенный срок, так как все силы строителей сосредоточены на главных объектах Евро-2012 в Харькове: стадионе и аэропорте.

По данным Colliers International, наиболее дешевыми сегодня являются склады (средняя ставка капитализации — 18-20%), офисы (16-17%), торговая недвижимость (15-17%). По сравнению с другими странами стоимость активов в Украине упала весьма низко. По сути, рынки других стран выступают конкурентами для украинского в привлечении средств «кризисных» инвесторов.

Что? Где? Почем?

Разумеется, что собственники, у которых финансовая ситуация более или менее «сносная» будут стараться оттянуть момент продажи. Как уже отмечал ИнтерКредит вложенные средства давят на компании, и продавцы не всегда соглашаются с предложенной инвесторами ценой. Однако ожидать скорого повышения предлагаемых цен нынешним собственник было бы наивно. На рынок коммерческой недвижимость еще почти не выходили банки, у которых в залоге накопилось множество подобные объектов.

Кроме того, возобновление банковского кредитования проектов на начальной стадии реализации произойдет только после начала выделения финучреждениями средств на рефинансирование уже выданных кредитов и на завершение объектов с высокой степенью готовности. Новое строительство привлекательным объектов для инвестиций начнется не скоро.

Что же касается текущего состояния предложений на рынке, то по данным исследования компании ИнтерКредит, по их количеству уже привычно лидируют Киев и Киевская область (до 32% всех предложений). Цены изменяются в достаточно широком диапазоне: от 130 тыс. долл (комплекс коммерческой недвижимости в г.Фастов), до бизнес-центра в одном из центральных районов Киева (стартовая цена — 14 млн. долл.).

На втором месте (до 21% предложений на продажу)— северные и центральные области Украины. Соответсвенно, цены составляют: от 560 тыс. долл за торгово-складской комплекс в г. Конотоп (Сумская область), до 3,5 млн. долл за офисный центр в самих Сумах.

Третье место по числу предложений (до 18%) занимает Запад Украины. Диапазон цен: от 500 тыс. долл. за торгово-офисный комплекс в Винницкой области, до 3,2 млн. долл. за отельно-оздоровительный комплекс в Трускавце.

Далее следуют Восток и Юг страны (соответственно, 14% и 11%). Здесь — свои ценовые рекорды: от 325 тыс. долл. за бизнес-объект в Макеевке, до 6 млн. долл. за коммерческий комплекс в г. Кривой Рог (Днепропетровская обл.), а также от торгово-офисного комплекса в Николаеве (400 тыс. долл.) до элитного бизнес-комплекса в Крыму.

Многие компании пока отодвигают свои планы по продаже и приобретению коммерческой недвижимости на осень и даже на конец 2009 года, когда прояснится ситуация как в экономике, так и в политической ситуации в Украине. Можно не сомневаться, что инвесторы станут более требовательным к объектам, куда они намерены вложить свои средства, что уже в ближайшие месяцы отсечет неэффективных собственников, которые не смогли ни достойно презентовать свои проекты, ни своевременно подготовить их к продаже.

Комментарии специалиста:

«Сегодня сложилась достаточно парадоксальная ситуация, когда логично обоснованной цены на рынке просто нет, — отмечает Валерий Жерегеля, коммерческий директор компании ИнтерКредит, — то есть, конечно, в начале процесса продажи собственник озвучивает некие желательные для него цифры, но реальная сделка, в большинстве случаев, происходит уже по совершенно другой цене.

Кстати, если дело доходит до предложения продавцу «живых» денег, все решает текущая финансовая ситуация, в которой он находится и, как правило, в пользу подобного покупателя. Именно поэтому в настоящее время серьезные инвесторы ведут весьма активный поиск привлекательных объектов коммерческой недвижимости, официально этого не афишируя».